近々売却予定の家に、外壁のひび割れが見つかった……。ちゃんと売れるのか心配になりますよね。
実際、ひびがあることで「訳あり物件」と言われてしまうこともあります。
この記事では、ひび割れのある家が売れるかどうか、できるだけ売るにはどうすればいいかどうかについて解説します。
ひび割れがあっても家は売れる？
端的にいうと、ひび割れがあっても家は売れます。
ただし、ひび割れの程度によって売却価格が下がるため、高く売れない可能性は高いです。高くも、安くも、物件と状態によって売価は変動します。
ひび割れの箇所・程度によって違う売却価格
これから売却しようとする物件にひび割れがあると、売却価格への影響が気になりますよね。
ひび割れは売価を決める判断材料の一つです。そのひび割れが建物にどのような影響を与えているかが、売価を左右するポイントです。
基礎に影響が及ぶ大きなひび割れ
例えば、家の基礎部分などにあるひび割れは、家の安全性を大きく左右することから売却価格に大きな影響を与えます。
他にも、外壁のひびが柱や基礎部分にまで影響を与えていれば、安全性への懸念からなかなか買い手が付きません。買い手が付きにくいと、自然と相場よりも安い価格で取引きされるようになります。
施工不良等による深刻なひび割れ
一番影響があるのは、施工不良等が原因で地盤が傾く「不同沈下」が起きている場合です。施工に携わった業者のミスによる不同沈下は、窓やドアが開かなくなるなど、生活に影響を与えます。
「不同沈下」とは、不等沈下ともいわれ、建物の重みによって地盤や建物が不ぞろいに沈んだり、滑り出したりする現象のことです。 家全体が均等に沈下するのとは違うため構造が歪みやすく、ドアの開け閉めに支障が出たり、隙間風や雨漏りを発生させます。
この場合、不動産の価格がひびによって下がるというよりは、ひびによって施工不良などが明らかになり、売却価格が下がります。不同沈下は工事をすれば修理できますが、場合によっては更地にしたほうが安く済むケースも少なくありません。
影響が比較的小さなひび割れ
乾燥等が原因で発生する外壁表面の微細なひび（ヘアークラックと呼びます）は、経年劣化の一つであり、大きな問題になることはありません。
基礎部分にある0.5mm以上のひび割れ
基礎部分のひび割れ幅が0.5mm以上あった場合、その不動産は相場の70〜80％程度に取引きされます。
これは、売却時に0.5mm以上のひび割れを通知しなければいけない、契約不適合責任にあたるからで、不利な状態を通知することで買い手がつきにくくなることが関係しています。
他にも、錆汁が出ている場合や、ひび割れの深さが20mm以上ある場合も相場よりも安くなります。
外壁にあるひび割れ
外壁にあるひび割れも、基礎部分と同じで売価に影響を与える可能性があります。断熱材などの下地に達している場合は、雨水などで劣化しやすくなり、断熱効果を大きく損なう可能性もあります。この場合、売約価格は相場の80〜90％に下がると心得ておきましょう。
ごく表面的な外壁のひび割れであれば、売却価格に影響を及ぼさないこともあります。
内壁にあるひび割れ
室内の衝撃等が原因で発生する内壁のひび割れはほとんどが修繕しやすく、売却価格には大きな影響を与えません。
売却価格は国土交通省の基準が影響
0.5mmなどの具体的な数字は、国土交通省の基準が関係しています。例えば、0.3mm未満であれば瑕疵を問うような状況ではないと考えるのが国土交通省の基準です。買い手に通知する必要もないため、契約不適合責任にもあたらないレベルです。
しかし、0.5mmi以下のひび割れでも、錆汁が出ている場合は瑕疵を疑う必要があるとされています。そのため、売価に影響します。
理屈を知れば、なるほどと思えますよね。しかし、実際にそのひび割れがどんな影響を及ぼすかどうかは、プロに判断してもらわないとわからないところがあります。
今回は目安としてひび割れと相場についても触れましたが、前提として、素人目に簡単に判断できるものではないことは理解しておきましょう。
ひび割れがあっても高く売るには
外壁等にひび割れがある場合、どうすればより高く売れるのでしょうか。
安易な修理はしないのがベター
ひび割れなどの家の欠陥部分は、きれいに修理したほうが高値で売れると思いがちです。しかし、下手に修理をしてしまうと、よりコストが掛かってしまうことがあります。収支を計算すると赤字になってしまう可能性もゼロではありません。
また、表面的な補修をして売却した場合、瑕疵を隠して売却したとして、後々損害賠償などの訴訟に発展する可能性があります。
ひび割れは売却においてマイナス点でしかありませんが、補修が原因でコストが増大しては意味がありません。
そのため安易な修理は基本的にしないのがベターです。
できれば不動産業者等に相談して、不動産取引のプロのアドバイスを貰うといいでしょう。
インスペクションを受けるのもおすすめ
費用はかかりますが、インスペクション（住宅診断）を受けるのもおすすめです。ひび割れが補修すべきひび割れなのかもはっきりします。他にも、シロアリや耐震性等についても調べてもらえるので、売却前の安心材料としても利用してみてください。
注意！ ひび割れを放置・無視してはいけない理由
ひび割れのある家を放置するとどうなるのか、そのリスクについて紹介していきます。
これから売る方においては、特にひび割れ等を放置したり無視したりしてはいけません。後から不動産の購入者が欠陥に気づけば瑕疵物件となり、瑕疵担保責任を問われるからです。
他にも、ひび割れを放置しないほうがいい理由は主に3つあります。
1）ひび割れから施工不良に気づくかもしれないから
外壁にひび割れがあるのは、鉄筋が少ない、鉄筋がコンクリート基礎の表層に寄っている等に原因があるからかもしれません。これを放置すれば、倒壊の危険性もあります。
これらの危険を見逃さないためにも、ひび割れは放置したり、無視したりしてはいけません。
内壁のひび割れは深刻なものでないことは確かですが、不同沈下等の影響がないとは言い切れません。ビー玉を転がす、扉等の開閉がスムーズかチェックするなどして、異変がないか確認しておきましょう。
2）今も不同沈下が進行している可能性があるから
不同沈下が進行していれば、ドアの開閉ができなくなるなど、生活に影響を及ぼします。ひび割れ時に何も不具合はなくても、不同沈下は現在進行系で悪化しているかもしれません。
ひび割れの発見時には何もなくても、後から不具合が見つかることがあります。不動産を売却する予定があるなら、早めに専門家にチェックしてもらいましょう。
3）今後、深刻な影響に及ぶかもしれないから
ひび割れが基礎部分に影響を及ぼしだすと、柱が腐る、断熱効果が薄れる、シロアリ被害に遭う等、様々なトラブルに巻き込まれます。
将来予想される深刻なリスクをみすみす見逃すことのないよう、ひび割れを見つけたら、修理が必要かどうかなどを業者に確認してもらってください。
外壁にひびのある家も、売れる可能性あり
ひび割れがあるから売れる・売れないと一概には言い切れません。外壁にひび割れがあっても、状態によっては売れる可能性はあります。一番大切なのは、素人考えに動かないことです。修理をするにも売るにも、どうすれば一番高く売れるのかを相談して、アドバイスを貰うようにしましょう。