家を売る前のリフォームを検討しているなら、ちょっと待ってください！
「きれいな家のほうが高く売れる」と思いがちですが、実はそうとは限りません。この記事では、家を売る前の高く売るためのポイントについてご紹介します。
リフォームしても、査定額は上がらない？
自分が家を買うなら、きれいで清潔な家のほうがいい――。そんな買い手の視点から、家をきれいにしてから売ろうと考える人は少なくありません。
しかし、リフォームや修繕、ハウスクリーニングは、査定額に影響しないことがわかっています。例えば、500万円のリフォームをしたからといって、査定額が500万円アップすることはありません。それなら、リフォームや修繕は意味がないことになります。
そのリフォームが最適とは限らない
壁紙をきれいにしよう、床材を張り替えようという気持ちは悪くはありませんが、そのリフォームが市場のニーズを満たしているか、素人では分からないところがあります。個性的で好みの分かれるリフォームをすれば、買い手がつかない可能性もあるでしょう。
最終的にリフォームするにしても、まずは市場のニーズを理解している不動産のプロに相談したほうが失敗がありません。
プロはいい業者を知っている
不動産業のプロなら、リフォームやハウスクリーニングの業者に詳しいです。もし、リフォームやハウスクリーニングが必要な場合は、不動産業者経由で依頼したほうがコストを抑えられるかもしれません。
家財についても、自分でリサイクル業者などに依頼するより、不動産業者に相談したほうがコストを抑えられる可能性があります。まずは素人判断せず、気になるポイントを不動産業者に相談するといいでしょう。
それでも、ベストな状態で売るためにできること
リフォームやクリーニングでは高値はつきませんが、できるだけ好条件で売るためにも、事前にできることがあります。
ホームインスペクションを受ける
ホームインスペクションとは、住宅診断士のことです。外観や室内、屋根裏や床下など、欠陥の有無、修繕の必要箇所などを調べ、最終的にどれくらいの修繕費用がかかるかを算出してくれます。
ホームインスペクションの結果は、購入を検討する人にとっての安心材料です。また、事前に欠陥箇所がわかっていれば、欠陥を修繕しておくことで売値をつり上げることもできます。
内覧時は印象良く
内覧時は不動産業者任せにせず、できるだけ立ち会うようにします。散らかっている部屋を見ていい気持ちになる人はいませんので、きちんと整理整頓し、片付けておくようにしましょう。
また、暗い部屋ではいい印象を抱かれません。できるだけ陽の光が入るように、カーテン等もあけておきます。また、空気の淀みも不快感を高めますので、内覧直前には窓を開けて、しっかりと換気しておくといいでしょう。
内覧時には、購入希望者との適度な距離を保つといいでしょう。接待のしすぎはNGです。身なりは清潔に、笑顔で対応するように心がけ、購入希望者にいい印象が残るようにしてください。
コストを削減する努力も
家を高く売るのはそもそも簡単ではありません。ならば、売る際のコスト削減に努めるのも一つの手です。
経費を計上する
家を売却して得た譲渡所得には、譲渡所得税がかかります。この譲渡所得を得るためにかかった費用を経費として計上すれば、節税が可能です。
経費として計上できるのは以下の通りです。
- 不動産会社への仲介手数料
- 売買契約書に貼付した印紙代
- 売却のためにかかった広告費
- 買主との交渉のために使用した交通費や通信費
- 売るにあたりかかった調査費（鑑定料、測量費）
- リフォーム等の補修にかかった補修工事費用
- 更地で売却した場合の住宅の取り壊し解体費用
- 登記費用を負担した場合の登録免許税
- 借家人に支払った立ち退き料
あてはまる項目があれば、確定申告の際に計上できるように準備しておきましょう。
売るタイミングを考える
譲渡所得税は、譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるか、超えないかで税率が変わってきます。
不動産を所有して5年以内の場合を短期譲渡所得、5年を超える場合を長期譲渡所得といい、以下のような税率の違いがあります。
長期譲渡所得
課税長期譲渡所得金額 ✕ 税率20％（所得税15％＋住民税5％）
短期譲渡所得
課税短期譲渡所得金額 ✕ 税率39％（所得税30％＋住民税9％）
ちなみに課税対象となる譲渡所得は以下のように計算します。
譲渡所得金額＝収入金額（取得費＋譲渡費用）
不動産を所有して5年前後という場合は、売るのを少し待ったほうが、譲渡所得税は安くなる可能性があります。
売却する前には、「譲渡する年の1月1日で5年を超えるか」を改めて確かめてください。
例えば、2016年の3月30日に住宅を取得し、2021年の9月30日に売却譲渡したとします。すると、実質の年数は5年6ヶ月ですが、決まりでは2021年1月1日に譲渡したことになるため、5年未満での譲渡となります。
この場合は長期譲渡所得の税率となり、39％の税率が課せられますので注意しましょう。
専属専任媒介契約で仲介コストを交渉する
不動産の売却の際には、専属専任媒介契約をすることで仲介手数料を交渉できるかもしれません。
専属専任媒介契約とは、不動産売却を1つの業者とのみ契約する契約方法です。仲介手数料の値下げ交渉にも応じてくれる可能性があるため、コスト削減を目的とするなら契約方法を検討してみるといいでしょう。
まとめ
家を売却する際にはできるだけ高く売りたいものですが、家財やハウスクリーニングをしても大幅な売値アップには繋がりません。
できるだけ高く、できるだけコストを掛けないように両面で工夫することが、一番スマートな売り方です。
素人判断できない事柄が多いため、プロの不動産業者に相談するのもおすすめします。コストを抑えながらも売却をスムーズに行いたい人ほどプロに相談してみましょう。