こんにちは！ 小田急南林間駅（中央林間駅のお隣）徒歩3分の「あかり不動産」です。あなたの街にもパッと出向くフットワークの軽さが魅力。神奈川県以外の物件も対応エリア内であれば直接おうかがいします！
さてさて突然ですが、あなたは再建築不可物件という言葉をご存知ですか？ もしかすると、ご実家や所有している住宅が再建築不可物件にあたるという方もいらっしゃることでしょう。
この再建築不可物件、所有しているなら、ぜひ知っておいてほしいことがあります。
この記事では、再建築不可物件が売れるかどうか、売却するにはどうすればいいかなどについて触れていきます。将来的に空き家になる可能性があるなら、今のうちから対応を確認しておきましょう。
再建築不可物件とは
書いて字のごとく、再び建築することができない土地という意味です。現在建っている建物を解体したら、その後、新たな物件を建てることはできません。
なぜ、そのような制限を受けるのでしょうか？
「接道義務」が理由で再建築不可物件になる
また聞き慣れない言葉ですね。接道義務とは、建築基準法上にある「建物を建てる際には、道路に2m以上接していなければならない」というルールのことです。
道路は原則的に幅員4m以上、特定行政庁が指定した区域内でも幅員6m以上の道路でなければならず、この基準を満たすことができなければ新たに建物を建てることはできません。
このような制限が課される理由は、まずは緊急車両の通行経路確保のためです。消防車や救急車など、人命を守るためにも、このような建築制限が設けられます。
救急車は1.8m、ポンプ車は2.3mの幅があるそうです。消火活動や救護活動は緊急車両を横付けする必要があるため、「幅員4m以上」「2m以上の道路に接する」という条件は理解できます。
接道義務を果たしていない物件が多い？
「車の通れない小路の先に住宅がある」という地域は日本にたくさんあります。法律では、都市計画区域や準都市計画区域においての接道義務を謳っているのに、なぜ？ と、思う人も多いでしょう。
これには法律が制定された時期が関係しています。建築基準法の接道義務が定められたのは1950年だからです。
今も狭い小路の先に住宅が密集している地域があるのは、建築基準法上の接道義務が課せられる以前の建物であった可能性があります。
また、都市計画法の制定は1968年のことです。築60年程度の物件なら、接道義務を果たしていなくても問題ありません。
「再建築不可物件」には、家は建てられないの？
狭い道の幅員を広げるには、周辺地域にも協力を仰がなければいけません。一斉に建て替えることができれば十分な道幅を確保できるかもしれませんが、なかかなそうはいきません。
このような厄介さから、再建築不可物件とされる土地は忌避されがちです。
しかし、接道義務がある再建築不可物件の土地でも、暮らすことはできます。
例えば、リフォームやリノベーションであれば、現代の法律上も問題なく使用することができます。
2項道路とよばれるいわゆるみなし道路の場合、セットバックによって建設しているケースもよく目にしますね。道が狭いからといって一律に建物が全く建てなれないわけではないのが事実です。
再建築不可物件は売れる？
活用できないわけではありませんが、再建築不可物件が厄介な物件であることに変わりはありません。他にも、不動産売買という点では以下の懸念点があります。
ローンが組めず買手が見つからないケースも
建て替えができず、リフォームによってしか維持できない家屋のため、担保価値は低くなります。
担保価値の範囲でしか融資が受けられないため、金融機関から融資を受けられなかったり、ローンが組めない事態も少なくありません。
結果的には現金で購入するか、高金利のノンバンクローンを利用するしかなく、例え買手になる希望者が現れても、ローンが組めないことを理由に取引ができない可能性があります。
売却相場の5割減になる可能性も
再建築不可物件は一般に建て替えができないため、購入者にとってはリスクの高い物件です。そのため、通常の物件よりも安い5〜7割程度の相場で売買されてしまいます。
再建築不可物件を売るための工夫
再建築不可物件は、そもそも買い手がつかないことが多いです。しかし、工夫をすることで売却の可能性は高まります。
工夫1：再建築可能物件にする
まず、一番よくあるのがセットバックです。セットバックについてはこちらの記事でも解説していますが、家の前にある道路を実質的に拡幅し、十分な幅員を確保する方法です。
「2m以上の道路に接する」土地であれば、拡幅して「幅員4m以上」にすれば、今後も建築が可能になる可能性があります。
工夫2：隣接する土地を購入／貸借して土地を広げる
接する間口が2m以下であることが問題なら、隣接する土地を買ったり、借りたりして、間口を広くすれば「接道義務」からは開放されます。接道義務の問題をクリアできれば、建て替えも可能です。
隣地の所有者などにかけあうといいでしょう。
工夫3：「43条但し書き道路」の認可をもらう
建築基準法第43条には、道路の周囲に広い空き地があるなどして安全上の支障がない場合は、必ずしも「2m以上」の条件に当てはまらなくてもいいとしています。
立地によっては、接道義務を果たさなくてもいいという特別な認可です。
再建築を可能にしたいなら、43条但し書き道路として認可申請をしましょう。
工夫4：隣地の所有者に売却を持ちかける
隣地の所有者も接道義務等で困っている可能性があります。隣地の所有者が購入してくれるなら、win-winの取引きです。
工夫5：不動産買取を利用する
買取とは、不動産会社等の買取業者に買い取ってもらう方法です。一般の買い手がつかない場合でも買い取ってもらえるため、今すぐ土地を手放したい、少しでも現金化したいという人におすすめの方法です。
利用価値があるかどうかはプロにしか判断できない場合も
再建築不可物件といっても、その物件のあるエリアや利便性によっては相場よりも高く買い取ってくれる場合があります。
また、リノベーションが大きな価値を生むケースなどもあるため、プロでなければ適切な判断ができないのも事実です。
再建築不可物件をどのように処分するのか、どう売却するのがベストなのかなど、素人では判断しにくい部分はプロにお任せしましょう。
空き家として放置してしまうと、老朽化による別の問題も出てきます。早めの相談がおすすめです。
プロにしかできない判断もあるため、再建築不可物件だから……と安易に判断せず、気軽にアドバイスを求めてみてください。